Categoria: TEMI_Politiche urbane

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L’ediliza economica e popolare è generalmente connessa, nell’opinione comune, a un’immagine negativa dell’abitare, segnata da un degrado diffuso, di natura spaziale e sociale. All’entusiasmo dei beneficiari per le operazioni promosse dagli istituti di promozione dell’edilizia residenziale pubblica in tutta Europa, è seguita sovente la delusione per la qualità dello stile di vita che era stato offerto. Il quartiere popolare è stato quindi percepito come un contesto da cui escogitare una fuga o nel quale rassegnarsi alla povertà paralizzante e all’invisibilità sociale.

La ricerca sociologica che ha indagato sui quartieri di edilizia pubblica ha inoltre rilevato problemi di criminalità, commercio di droga e conseguente vulnerabilità urbana, risultanti dalla emarginazione degli insediamenti dal contesto – e dal concetto – della città. Il fallimento è imputato, più che al progetto architettonico, alle soluzioni urbanistiche adottate e alla qualità del processo di realizzazione, che spesso si è interrotto in seguito alla costruzione degli edifici, lasciando incompiuti gli spazi esterni e quelli destinati a servizi. Il disagio relativo all’edilizia pubblica è esacerbato dalle caratteristiche socio-economiche degli attuali abitanti – e richiedenti –, differenti da quelle della popolazione per cui era stato ideato il prototipo di edilizia sociale. Di fatto sono aumentati i fenomeni di esclusione sociale dovuti alla crescente percentuale di disoccupazione che determina difficoltà economiche e senso di frustrazione.

Il problema dell’alloggio popolare è una questione sociale che può, come ha già fatto, generare effetti perversi, se non gestita adeguatamente: la concentrazione spaziale di una popolazione socialmente omogenea, e sempre più spesso in conflitto per l’eterogeneità culturale, determina negli abitanti la percezione di uno stigma sociale, che può esasperare lo scontento già trasmesso dal contesto costruito o provocare risposte violente.

L’insufficienza pubblica nella gestione degli spazi urbani amplifica il senso di abbandono e di degrado, alimentando un circolo vizioso di non rispetto delle regole di convivenza che condiziona i comportamenti degli abitanti stessi, con il conseguente ed ovvio peggioramento progressivo della situazione. La riluttanza e l’insofferenza crescente nei confronti dei propri vicini, dai quali ci si scherma sentendosi eccessivamente esposti, porta alla segregazione forzata nelle proprie mura invece che alla generazione di un contesto dinamico e condiviso di quartiere.

Per invertire la direzione di crisi in cui vertono le periferie, risulta quindi di cruciale importanza la soluzione dei problemi di interazione tra abitanti e contesto e tra abitanti stessi; negli ultimi anni sono stati proposti dei modelli alternativi di gestione in grado di incrementare la possibilità del dialogo costruttivo tra vicini, alimentando anche l’economia collaborativa, più nota come sharing economy.

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Una delle cause per cui i progetti di cohousing restano oggi limitati prevalentemente a pochi gruppi già intenzionati è riscontrabile nella scarsa diffusione mediatica del fenomeno. Nelle città dove questo è argomento di discussione e promozione a livello amministrativo, si registra invece una quantità maggiore e sempre in crescita di casi in cui è applicato il modello dell’abitare collaborativo. La strategia di bandire dei concorsi pubblici che prendono in esame alcune porzioni selezionate di patrimonio pubblico per la realizzazione di tali progetti assume quindi una doppia valenza: da un lato coinvolge infatti tutti i soggetti già sensibili al tema, chiamati a proporre delle soluzioni per aggiudicarsi il lotto, dall’altro ne estende la conoscenza ad un pubblico più vasto, stimolando anche la fiducia verso una tipologia che è considerata destinata solo a determinati gruppi ed estranea alla normalità della quotidianità.

La formula del concorso pubblico è sicuramente una delle più efficaci che le città possono attuare per favorire la diffusione del fenomeno. La scelta delle parcelle pubbliche da destinare alla competizione permette di veicolare capillarmente le forme di abitare partecipativo in differenti contesti urbani, con scopi che possono variare dal completamento di un tessuto compatto alla densificazione di quartieri di espansione. Anche qui il valore dell’operazione si pone su due livelli: mentre si genera un’offerta variegata di soluzioni spaziali – l’insediamento nella città consolidata comporta dei vincoli e delle caratteristiche differenti rispetto a quello in un contesto meno denso – si permette al fenomeno di diffondersi e agire su sedimi diversificati, estendendo i luoghi che potranno confrontarsi con l’esperienza tangibile di un modello ancora solo vagamente conosciuto e scarsamente adottato.

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“È come se la storia fosse diventata sovversiva. Il passato ha in sé troppa esperienza e perciò è meglio dimenticarlo e ricominciare di nuovo. Ma, come scoprono tutti, non si può fare così con la storia. Rifiuta di scomparire. Se si cerca di cancellarla riemerge in forma orribile”. Si può applicare il senso di questa riflessione di Tariq Ali contenuta nel saggio “Un’altra storia” alla realtà attuale dei centri urbani e al corso della loro evoluzione. Non è raro trovare nel tessuto consolidato delle città contemporanee edifici in disuso, negletti e vandalizzati, buchi neri della città che acuiscono la percezione di insicurezza e di degrado.

In assenza dell’intervento pubblico, talvolta l’iniziativa volta a riqualificare e riattivare gli edifici abbandonati è venuta dal basso, sotto forma di illegale occupazione. Fermo restando che si tratta di una pratica fuori legge, è interessante soffermarsi sugli apporti positivi che ne derivano: dal punto di vista della gestione territoriale l’azione degli occupanti permette di preservare l’esistente e di conferirgli una nuova funzione, o di ripristinare quella originaria, innescando un parallelismo con la volontà dell’amministrazione di promuovere e praticare la rigenerazione urbana e limitare il consumo di suolo. Il conflitto che si instaura tra le amministrazioni delle città e i soggetti che si insediano illegittimamente, assume valenza legale ed economica: dal punto di vista monetario il problema si pone in quanto, spesso, chi occupa viene meno ai principi che regolano la città e le sue reti, ponendo su un piano alternativo, soprattutto per quanto riguarda utenze e tasse da corrispondere; dal punto di vista legale in quanto viene violato il principio della proprietà privata.

Anche se talvolta le rivendicazioni degli occupanti possono essere in linea con le politiche portate avanti a livello amministrativo, il soggetto pubblico non ha la facoltà di espropriare il bene conteso per renderlo accessibile alla popolazione, per poi concederne ad esempio la gestione secondo le modalità espresse in precedenza; tuttavia esistono strategie che le amministrazioni possono attuare per liberare dal possesso del privato alcuni edifici in disuso, per destinarli a rinnovata funzione. Tale pratica può rivelarsi vantaggiosa anche per il privato, nel caso di immobili la cui proprietà è divisa tra più persone – ad esempio più eredi – o di beni necessariamente da ristrutturare, operazione per la quale il singolo può probabilmente non disporre dei fondi necessari.

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La modalità più frequente con cui le amministrazioni pubbliche possono fornire suolo utile alla realizzazione di progetti di coabitazione ai promotori è caratterizzata da contratti che prevedono la scissione della proprietà del suolo da quella degli immobili.

Nella maggior parte dei casi, infatti, il soggetto pubblico rimane in possesso del diritto si proprietà sul terreno ceduto a privati, o gruppi di privati, – organizzati spesso in forma di cooperativa – che andranno a realizzare l’immobile a proprie spese. Gli accordi sanciti tra pubblico e privato regolano dunque il diritto di superficie sul bene, ossia la facoltà da parte del contraente di giovare del suo uso per un determinato periodo di tempo a fronte di una somma rateizzata e/o agevolata da corrispondere all’amministrazione.

Attraverso questa procedura entrambe le parti ottengono vantaggi sensibili: il gruppo di abitanti, o il promotore privato, vede risolto in maniera efficace ed economicamente sostenibile uno step complicato e oneroso dell’operazione, l’amministrazione della città a sua volta ottiene una rendita sicura dai propri terreni, con la prospettiva di entrare in possesso, alla scadenza del contratto, degli edifici realizzati mediante una compravendita a prezzi favorevoli.

La disciplina del diritto di superficie a tempo determinato prevede infatti la possibilità del superficiario – il soggetto proprietario del suolo o dell’edificio (in caso di strutture dismesse) – di entrare in possesso dei beni costruiti e/o gestiti dal beneficiario allo scadere del contratto, a meno che questo non venga rinnovato. La città può così assicurarsi, qualora ce ne fosse necessità in futuro, un parco immobiliare pubblico più ampio, del quale non ha dovuto sostenere le spese di costruzione ed attraverso il quale ha risposto efficacemente alle esigenze degli abitanti in un determinato periodo temporale, favorendo, come espresso ampiamente in precedenza, l’accesso ad un modello di casa che coniuga la funzione abitativa a quella della generazione autonoma di servizi.

Oltre a costituire una valida alternativa alla dismissione dei beni pubblici a favore della gestione incontrollata dei privati che porta inevitabilmente all’innescarsi di meccanismi speculativi, la stipulazione di contratti di concessione del diritto di superficie permette alla città di fissare i criteri di sviluppo della specifica parcella in oggetto di transazione.

Nell’accordo con il privato il pubblico può definire degli standard da considerare nella costruzione e gestione dell’edificio, potendo così normare il rispetto di canoni in materia di sostenibilità energetica ed ambientale e prezzi massimi di locazione o vendita delle unità immobiliari. Nel contratto può essere espressa la previsione di appartamenti sovvenzionati dal comune per l’alloggiamento delle fasce più fragili della popolazione, rispondendo così attivamente anche alle sollecitazioni dei numerosi aventi diritto.