5b. o se rientrare in possesso del lotto e degli edifici ad un prezzo agevolato
La modalità più frequente con cui le amministrazioni pubbliche possono fornire suolo utile alla realizzazione di progetti di coabitazione ai promotori è caratterizzata da contratti che prevedono la scissione della proprietà del suolo da quella degli immobili.
Nella maggior parte dei casi, infatti, il soggetto pubblico rimane in possesso del diritto si proprietà sul terreno ceduto a privati, o gruppi di privati, – organizzati spesso in forma di cooperativa – che andranno a realizzare l’immobile a proprie spese. Gli accordi sanciti tra pubblico e privato regolano dunque il diritto di superficie sul bene, ossia la facoltà da parte del contraente di giovare del suo uso per un determinato periodo di tempo a fronte di una somma rateizzata e/o agevolata da corrispondere all’amministrazione.
Attraverso questa procedura entrambe le parti ottengono vantaggi sensibili: il gruppo di abitanti, o il promotore privato, vede risolto in maniera efficace ed economicamente sostenibile uno step complicato e oneroso dell’operazione, l’amministrazione della città a sua volta ottiene una rendita sicura dai propri terreni, con la prospettiva di entrare in possesso, alla scadenza del contratto, degli edifici realizzati mediante una compravendita a prezzi favorevoli.
La disciplina del diritto di superficie a tempo determinato prevede infatti la possibilità del superficiario – il soggetto proprietario del suolo o dell’edificio (in caso di strutture dismesse) – di entrare in possesso dei beni costruiti e/o gestiti dal beneficiario allo scadere del contratto, a meno che questo non venga rinnovato. La città può così assicurarsi, qualora ce ne fosse necessità in futuro, un parco immobiliare pubblico più ampio, del quale non ha dovuto sostenere le spese di costruzione ed attraverso il quale ha risposto efficacemente alle esigenze degli abitanti in un determinato periodo temporale, favorendo, come espresso ampiamente in precedenza, l’accesso ad un modello di casa che coniuga la funzione abitativa a quella della generazione autonoma di servizi.
Oltre a costituire una valida alternativa alla dismissione dei beni pubblici a favore della gestione incontrollata dei privati che porta inevitabilmente all’innescarsi di meccanismi speculativi, la stipulazione di contratti di concessione del diritto di superficie permette alla città di fissare i criteri di sviluppo della specifica parcella in oggetto di transazione.
Nell’accordo con il privato il pubblico può definire degli standard da considerare nella costruzione e gestione dell’edificio, potendo così normare il rispetto di canoni in materia di sostenibilità energetica ed ambientale e prezzi massimi di locazione o vendita delle unità immobiliari. Nel contratto può essere espressa la previsione di appartamenti sovvenzionati dal comune per l’alloggiamento delle fasce più fragili della popolazione, rispondendo così attivamente anche alle sollecitazioni dei numerosi aventi diritto.